Cómo reclamar defectos de construcción en vivienda de obra nueva o reformas

Comprar una vivienda nueva o recibir las llaves de una rehabilitación integral debería ser el punto final de un proceso largo. Sin embargo, es habitual que semanas o meses después empiecen a aparecer problemas que nadie anticipó: humedades en paredes o techos, fisuras que van creciendo, una terraza que acumula agua porque la pendiente está mal ejecutada, o instalaciones que no funcionan como deberían.

Cuando esto ocurre, el propietario se encuentra ante un problema técnico que necesita ser analizado, documentado y medido antes de dar cualquier otro paso. Eso es exactamente lo que hacemos en Romera y Asociados.

Qué tipos de defectos encontramos en vivienda nueva

Desde el punto de vista técnico, los defectos constructivos se clasifican según su naturaleza y su impacto en el edificio. Esta clasificación es importante porque determina qué tipo de análisis hay que hacer y qué solución requiere cada caso.

• Defectos de acabado: los más visibles y los primeros en aparecer. Alicatados con juntas irregulares o que se despegan, pintura con burbujas o mal adherida, rodapiés mal colocados, puertas que no cierran en escuadra. Son problemas de ejecución que un técnico puede documentar y medir con precisión.
• Defectos funcionales: afectan al uso normal de la vivienda. Una terraza sin la pendiente mínima exigida, una ducha que no evacua correctamente, condensaciones en ventanas por un aislamiento deficiente, o instalaciones de fontanería con presiones incorrectas.
• Defectos estructurales: los más graves. Fisuras en elementos portantes, movimientos diferenciales entre partes del edificio, problemas en forjados o en la cimentación. Su diagnóstico requiere un análisis técnico riguroso.

Fisura y desprendimiento de revestimiento en fachada · defecto constructivo documentado

La humedad: uno de los defectos más frecuentes y más difíciles de diagnosticar

Las humedades son el problema más habitual en las inspecciones que realizamos. Su dificultad reside en que el síntoma visible (una mancha, desprendimiento de pintura, aparición de moho) puede tener orígenes muy distintos: filtración desde cubierta, capilaridad desde el terreno, condensación por puente térmico, fuga en instalación o defecto de estanqueidad en fachada.

Identificar correctamente el origen es imprescindible para determinar quién es responsable de la reparación y qué solución técnica es la adecuada. Un tratamiento sobre el síntoma sin atacar la causa siempre vuelve a aparecer.

Desprendimiento de pintura por humedad · medición métrica del área afectada · Romera y Asociados

En nuestras inspecciones utilizamos higrómetro digital para medir el porcentaje de humedad en la masa de los materiales, lo que nos permite determinar si la humedad es superficial o está penetrada en el elemento constructivo, y trazar el mapa de afección real más allá de lo que es visible a simple vista.

Medición de humedad con higrómetro digital · 20,3% HR detectado en zona afectada · Romera y Asociados

La termografía: lo que el ojo no puede ver

Una de las herramientas más potentes en una inspección técnica de vivienda es la cámara termográfica. Permite detectar puentes térmicos, zonas con deficiencias de aislamiento, filtraciones ocultas y condensaciones interiores sin necesidad de abrir paredes ni hacer catas destructivas.

Las zonas frías que aparecen en la imagen termográfica indican pérdidas de calor o presencia de humedad en el interior del cerramiento. Esto es especialmente útil cuando el problema no ha generado todavía daños visibles pero ya está afectando al comportamiento energético y a la salubridad de la vivienda.

Imagen termográfica con cámara HIKMICRO · puente térmico en cerramiento · rango 15,5-19,9°C · Romera y Asociados

Inspección con cámara termográfica en vivienda con humedad · temperatura de punto 15,3°C detectada · Romera y Asociados

Mediciones de precisión: pendientes, niveles y cotas

Muchos defectos funcionales no son visibles a simple vista pero se detectan fácilmente con instrumental de medición. Una pendiente insuficiente en el plato de ducha, en la terraza o en una cubierta plana es un defecto técnico perfectamente cuantificable que el Código Técnico de la Edificación regula con valores mínimos concretos.

Con telémetro láser medimos pendientes, verificamos alineaciones, comprobamos que los planos del proyecto se corresponden con lo ejecutado y detectamos desviaciones que en muchos casos son el origen de problemas que el propietario atribuye a causas desconocidas.

Medición de pendiente en plato de ducha con telémetro láser · pendiente insuficiente detectada · Romera y Asociados

Qué contiene un informe pericial de defectos constructivos

Un informe pericial no es una lista de fotos con comentarios. Es un documento técnico estructurado que tiene que explicar con claridad qué hay, por qué está ahí y qué hace falta para solucionarlo. En Romera y Asociados nuestros informes incluyen siempre:

• Descripción técnica precisa de cada defecto detectado, con su localización exacta en el inmueble.
• Análisis de la causa origen: si el problema viene de un error de ejecución, de materiales incorrectos, de un diseño deficiente o de una combinación de factores.
• Comparación con la normativa técnica aplicable: Código Técnico de la Edificación, normas UNE, especificaciones del proyecto original cuando está disponible.
• Reportaje fotográfico técnico con referencias métricas y datos de medición.
• Cuantificación económica detallada de la reparación necesaria, desglosada por partidas.

La cuantificación económica es especialmente importante: no basta con decir que algo está mal, hay que demostrar cuánto cuesta arreglarlo correctamente.

Revisión de planos y documentación técnica · base de la inspección pericial · Romera y Asociados

Errores que complican el trabajo pericial posterior

• Reparar antes de la inspección: cuando el propietario arregla el problema provisionalmente antes de que un técnico lo vea, se elimina la evidencia del estado original.
• Documentación fotográfica sin referencias: las fotos sin escala métrica, sin fecha verificable y sin indicación de localización tienen poco valor técnico.
• Aceptar reparaciones sin verificación: la constructora repara pero nadie comprueba si la causa origen ha sido resuelta. Si el problema reaparece, la situación se complica.
• Esperar a que el daño sea mayor: desde el punto de vista técnico, un daño en estado inicial es más fácil de analizar y de atribuir a su causa real.

Casos que atendemos habitualmente

• Viviendas de obra nueva con defectos de acabado, funcionales o estructurales que la promotora no ha subsanado correctamente.
• Rehabilitaciones integrales en las que la ejecución no se corresponde con el proyecto o con los materiales especificados.
• Comunidades de propietarios con problemas en fachadas, cubiertas, sótanos, instalaciones comunes o estructura del edificio.
• Inspecciones previas a la firma de escritura o al vencimiento de los plazos de garantía, para detectar defectos antes de que sea demasiado tarde.

Cómo trabajamos en Romera y Asociados

Somos una empresa de ingeniería y construcción con más de 15 años de experiencia en peritaciones técnicas. Cuando nos contactas, lo primero que hacemos es escuchar el caso y valorar si tiene base técnica suficiente para justificar una inspección. Esa valoración inicial es gratuita.

Si procedemos con la inspección, realizamos la visita al inmueble con todo el instrumental necesario: higrómetro, telémetro láser, cámara termográfica, nivel de precisión…etc.

Documentamos cada defecto con rigor técnico y elaboramos el informe completo. Nuestros informes están redactados para ser útiles tanto en una negociación directa como en un proceso donde intervengan otros profesionales. Tenemos experiencia acreditada en ratificación de informes ante los tribunales.