Reformas mal ejecutadas: cómo detectarlas, documentarlas y reclamar con éxito

Encargar una reforma es una decisión importante. Se invierte dinero, tiempo y confianza en un equipo que debe transformar un espacio según lo pactado. Cuando el resultado no cumple lo prometido, cuando aparecen problemas que no deberían estar ahí o cuando la empresa no termina correctamente el trabajo, el propietario se encuentra ante una situación que necesita un análisis técnico independiente antes de dar cualquier otro paso.

En Romera y Asociados inspeccionamos reformas y rehabilitaciones de todo tipo, desde trabajos menores hasta rehabilitaciones integrales de viviendas y edificios. Lo que encontramos en muchos casos es que el problema visible no es más que la consecuencia de un defecto de ejecución más profundo que hay que identificar, medir y documentar correctamente.

Qué se entiende por reforma mal ejecutada

Desde el punto de vista técnico, una reforma mal ejecutada es aquella en la que la ejecución no cumple con las especificaciones del proyecto, con los materiales acordados, con la normativa técnica aplicable o con las reglas del buen hacer constructivo. Las situaciones más frecuentes que detectamos en nuestras inspecciones son:

• Trabajos que no se corresponden con el presupuesto o el contrato: materiales de menor calidad, partidas no ejecutadas o ejecutadas de forma diferente a lo pactado.
• Pendientes incorrectas: en terrazas, duchas, cubiertas o instalaciones de saneamiento. Una pendiente insuficiente o inexistente es un defecto funcional perfectamente cuantificable que el CTE regula con valores mínimos concretos.
• Instalaciones mal ejecutadas: fontanería con presiones incorrectas, saneamiento con pendientes inadecuadas, instalación eléctrica sin terminar o no reglamentaria.
• Problemas de aislamiento y estanqueidad: cerramientos que no cumplen los valores de transmitancia térmica, puentes térmicos no corregidos, infiltraciones de agua por falta de estanqueidad.
• Obras inacabadas: trabajos paralizados sin justificación con elementos estructurales o instalaciones a la vista.

Reforma inacabada: techo de pladur a medio instalar con instalaciones eléctricas sin terminar · caso real · Romera y Asociados

Medición de pendientes: un defecto que parece menor y no lo es

Uno de los defectos más habituales en reformas de baños, terrazas y cubiertas es la pendiente incorrecta. El Código Técnico de la Edificación establece valores mínimos de pendiente para cada tipo de superficie. Cuando no se cumplen, el agua no evacua correctamente y con el tiempo aparecen humedades, eflorescencias, desprendimientos y en casos graves afectación estructural.

En nuestras inspecciones medimos la pendiente real con telémetro láser de precisión, lo que nos permite cuantificar exactamente la desviación respecto al valor normativo. Esta medición queda reflejada en el informe con el dato concreto, lo que hace incontestable la existencia del defecto.

Medición de pendiente en saneamiento con telémetro· Romera y Asociados

La termografía en la inspección de reformas

Muchos defectos de una reforma no son visibles a simple vista pero sí detectables con cámara termográfica. Los puentes térmicos generados por una reforma mal ejecutada, la ausencia de aislamiento en zonas intervenidas o las filtraciones de agua ocultas en el interior de cerramientos aparecen claramente en la imagen termográfica como zonas frías o con gradientes anómalos de temperatura.

Esta herramienta es especialmente útil cuando el propietario detecta condensaciones, moho o un comportamiento energético claramente peor tras la reforma, pero no hay daños visibles que lo justifiquen. La termografía permite localizar el problema antes de hacer catas destructivas.

Las humedades tras una reforma: origen y diagnóstico

La aparición de humedades después de una reforma es uno de los motivos de inspección más frecuentes. En muchos casos la humedad no existía antes de la intervención o existía en menor grado, lo que señala claramente a la reforma como causa o agravante del problema.

El diagnóstico correcto exige determinar si la humedad es de filtración, de condensación o de capilaridad, porque cada origen tiene una solución técnica diferente y una responsabilidad diferente. Para ello utilizamos higrómetro digital, que nos da el dato cuantificado de humedad en la masa del material, y cámara termográfica, que nos permite ver la distribución del problema sin necesidad de intervención destructiva.

Rehabilitaciones integrales: complejidad técnica mayor

Las rehabilitaciones integrales de viviendas o edificios implican una inversión mayor y una complejidad técnica más alta. Cuando se ejecutan mal, los problemas pueden aparecer en múltiples frentes al mismo tiempo: estructura, instalaciones, aislamiento, cubierta y acabados.

En estos casos es frecuente que los defectos estén interrelacionados y que la causa de un problema visible esté en una partida aparentemente no relacionada. El análisis pericial tiene que abarcar el conjunto de la intervención, no solo el síntoma que motivó la inspección.

Rehabilitación integral de local · estructura al descubierto · obra paralizada sin terminar

Rehabilitación de edificio · caso de obra inacabada

 

Comunidades de propietarios y obras en zonas comunes

Un caso especialmente frecuente es el de las comunidades de propietarios que contratan obras en zonas comunes, fachadas, cubiertas o instalaciones del edificio y reciben un resultado deficiente. La empresa termina el trabajo, cobra y desaparece. Los problemas aparecen meses después.

La comunidad necesita un informe técnico independiente que establezca los defectos, su causa y su coste de reparación antes de poder negociar o iniciar cualquier otro proceso. Sin ese documento técnico, la posición de la comunidad es muy débil.

Qué debes hacer si tu reforma tiene defectos

• Primero: documenta el estado actual con fotos y vídeos fechados. Cuanto más detallado, mejor.
• Segundo: no hagas ninguna reparación provisional sin registrar antes el estado del daño. Una reparación sin documentación previa elimina la evidencia técnica.
• Tercero: recopila toda la documentación de la obra: presupuesto, contrato si existe, facturas y comunicaciones escritas con la empresa.
• Cuarto: solicita una inspección técnica independiente. El informe establece qué hay, por qué está mal y cuánto cuesta repararlo correctamente.

Rehabilitación de vivienda · caso de obra inacabada

Cómo trabajamos en Romera y Asociados

Cuando nos contacta un propietario o una comunidad con un problema en una reforma, lo primero que hacemos es valorar si el caso tiene base técnica suficiente para justificar una inspección. Esa valoración inicial es gratuita.

Si procedemos con la inspección, acudimos al inmueble con todo el instrumental necesario: telémetro láser, higrómetro, cámara termográfica y nivel de precisión. Documentamos cada defecto, determinamos su causa técnica y elaboramos el informe completo con la cuantificación económica de la reparación. Ese informe está redactado para ser útil en cualquier fase del proceso, desde la negociación directa hasta la intervención de otros profesionales.